Urbanizaciones

Urbanizaciones

El desarrollo de urbanizaciones consiste en tomar un terreno en verde y poder desarrollarlo en lotes o propiedades más pequeñas, las cuales son acompañadas de amenidades, comodidades o servicios, que logran incrementar su valor y el aprovechamiento físico de los espacios.

Dentro de la topografía, es un trabajo muy completo y extenso, ya que conlleva muchos de los trabajos o servicios que brindamos en forma  general (medición, segregación de fincas, fraccionamientos, curvas de nivel, replanteo, levantamiento de detalles, asesoría catastral, diseño de sitio o master plan y otros) amplios, que tiene su fundamento principal y se basa en los procesos de taquimetría y de nivelación, esto da como resultado, permitir la ubicación de puntos de interés en un plano de 2 y 3 dimensiones, siendo estas coordenadas planas (latitud (norte-sur) y longitud(este-oeste)) y su respectiva elevación.

En términos simples, consiste en la medida y ubicación de los puntos de interés presentes en un terreno o propiedad, y la definición de las condiciones que estos tengan, identificándolos claramente, con el fin u objeto de que esta información sea adecuada para la interpretación de las personas y los usos, que se le quiere dar al alcance. Entre más detalle como dice su nombre, más exactitud y precisión en el resultado final.

¿Qué etapas conlleva el desarrollar una urbanización?

Se realizan trabajos de campo, chequeo de linderos y área del terreno, revisión de múltiples aspectos legales, chequeo de estructuras y destalles presentes en el terreno y estudios de impacto ambiental.

Descripción del anteproyecto, detalles geológicos, permisos, certificaciones o constancias emitidas por municipalidades o instituciones del estado que den aprobación al proyecto, constancias de disponibilidad de servicios (agua potable, aguas negras, tendido eléctrico, alumbrado público, entre otros).

Planos del anteproyecto con la firma de los profesionales a cargo y con los debidos sellos de las instituciones competentes en el tema.

Planos de curvas de nivel. Que contengan la siguiente información:

Curvas o isolineas imaginarias, a cada metro o medio metro, o como el profesional o contratante las deseen para diseño, a escala 1:1000 normalmente. Incluyendo los siguientes detalles: Accesos y vías, con sus debidas secciones transversales, divisiones presentes en el terreno, localización de lotes y áreas comunes. Muy importante un cuadro de superficies o áreas aproximadas y sus porcentajes.

Se define a partir de 2 juegos de planos, que se obtiene a partir de un buen trabajo topográfico comprendiendo las etapas de: levantamiento, diseño, zonificación, vialidad, lotificación y para finalizar el replanteo.

Ubicación del proyecto a escala 1:10000, donde se logra integrar a su entorno geográfico, y dándole direcciones y orientación magnética.

Curvas de nivel, información a escala 1:1000 o a la que se solicite, de curvas de nivel a un metro, medio metro, al intervalo deseado: coordenadas, rumbos y distancias referidas a un banco de nivel estable y conocido, indicando líneas de propiedad, sistema vial y drenaje pluvial natural o artificial.

Y una serie de diseños, que se establecen de la siguiente manera:

  • Diseño de distribución de lotes o predios, con su debida numeración y dimensiones para cada uno con un diseño conjunto del área comunal.
  • Diseño y descripción de la ubicación de áreas públicas a donarse (calles y 10%) y sus cálculos correspondientes.
  • Diseño de alumbrado público y sistemas de distribución eléctrica, red telefónica, agua potable, alcantarillado sanitario (aguas negras) y pluvial, a escala 1 :1000 con sus memorias de cálculo respectivas.

En la topografía el levantamiento para el caso de urbanizaciones, se divide en tres levantamientos, los cuales se detallan de la siguiente manera:

Levantamiento planimétrico: Son los levantamientos que permiten conocer las superficies (dimensiones, forma, área, magnitud) en donde se realizara el proyecto urbanístico. Todos estos levantamientos se realizan con equipos topográficos de alta precisión y exactitud, los cuales están bien calibrados.

Levantamiento de detalles: Es la toma de muchos detalles que se encuentran dentro de la propiedad o en su proximidad, a partir de técnicas de intersección de distancias, con sus respectivas direcciones, básicamente es una radiación de puntos muy detallada en el campo.

Levantamiento altimétrico: Es la toma de información, como base para formar las curvas de nivel, las cuales representan la elevación de múltiples puntos del terreno, y estos son llevados a planos, que servirán para tomar decisiones de diseño.

Esta etapa se explica desde tres etapas de desarrollo. Las cuales son las siguientes:

  • Etapa de presentación de planos topográficos, a partir de información planimétrica y altimétrica. Donde se representa a escala, todas las condiciones encontradas en la superficie del terreno.
  • Etapa de diseño arquitectónico, es donde el profesional a cargo, se encarga de atender todas las normas urbanas y sus criterios, para dar la mejor distribución de las áreas a desarrollar en el terreno, y consideran los siguientes puntos; áreas deportivas y comunales, áreas comerciales, áreas educativas y áreas habitacionales.
  • Etapa de anteproyecto, en esta etapa se deben de considerar los siguientes aspectos; accesibilidad a fuentes de agua potable, a fuentes de energía eléctrica y accesibilidad a líneas telefónicas, accesibilidad a vías peatonales y para vehículos. Y para finalizar esta etapa, se debe tener facilidad de drenajes de aguas negras y pluviales, facilidad de desfogue a un cauce adecuado natural o a una estructura artificial importante.

Es un estudio importante de las labores en topografía, debido a que se debe de encontrar el mayor y mejor uso para el terreno, y se debe de respetar los planes reguladores o las regulaciones municipales y nacionales, todo lo anterior para cumplir la legalidad, y no encontrar trabas para el proyecto.

Esta zonificación se basa en el uso actual y potencial del suelo, y lo que se desea a partir de las solicitudes de los propietarios de los terrenos. Se debe de tener muy presente la parte de flora y fauna, la geología, geomorfología, la hidrografía y otras.

Se define a partir de la labor de la topografía, procurando la mayor adaptación con el terreno, a las vías y obras existentes, a la hidrografía de la zona, las especificaciones técnicas de las calles (dimensiones), pendientes y otros.

Toda urbanización debe tener en su diseño una red vial interna que logre integrarse al sistema vial de los desarrollos vecino y mantener un orden vial, que facilite las necesidades de la comunidad y del proyecto.

Es la etapa que culmina el diseño, consiste en el cálculo topográfico, el cual permite la determinación de distancias y direcciones de todas aquellas líneas de diseño que tendrán que ser replanteadas en la urbanización.

De esta manera se pueden definir todas las áreas para cada lote que forme parte de la urbanización.

Es la determinación de vértices, puntos, líneas o superficies, líneas de calles o servidumbres, líneas de tuberías de aguas (potable, pluvial y negras), tendidos eléctricos, áreas de juegos, lotes, cuadrantes, manzanas, entre otras. Todo lo anterior se desarrolla a partir de labores de topografía, para hacer respetar la información que se encuentra en planos.

Términos técnicos

Urbanización:

Es la acción y el resultado final de urbanizar. Se enfoca en poder segregar lotes, a partir de un bloque de terreno más grande, con el fin de construir viviendas en estos espacios físicos.  Estas segregaciones o fracciones de terrenos, pueden dividirse en polígonos, manzanas, parcelas, entre otros. Y se parte de saber que estas áreas.

¿Qué logras al desarrollar una urbanización?

  • Obtener varios planos debidamente catastrados, para la venta u otros fines, los cuales cumplen con lineamientos del Instituto Nacional de vivienda y urbanismo, y los requerimientos de las municipalidades en cuanto a la planificación o control del crecimiento urbano.
  • Se desarrollan obras que generan plusvalía en el valor de las propiedades, como lo son; calles públicas, aceras, cordón y caño, conexiones de tendido eléctrico y alumbrado público, red de agua potable y alcantarillado, colocación de hidrantes, entre otros.
  • Se evitan problemas o situaciones en las municipalidades, por la ausencia o falta de planificación del desarrollo urbanístico.
  • Tener una visión clara del desarrollo, esto desde que se tiene un diseño de sitio o master plan de la urbanización, dentro de la información con la que se cuenta, estaría la siguiente; área de propiedades, linderos, perímetro, zonas de recreo, ubicación y otros.
  • Facilita a los clientes la posibilidad de pedir un crédito debido a que las propiedades se vuelven en excelentes garantías hipotecarias, situación que resulta ser inmejorable para los futuros propietarios.

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